재개발 분석. 동후암 1구역

▶ 동후암1구역 입지 분석

▣ 서울역 도보 7분
(숙대입구역도 가깝다)
▣ 향후 "국내최대 공원" 용산공원 예정지 도보10분

▣ 인근 700m 내에

     LG전자 본사, CJ본사, KEB 생명, 메리츠화재(예정),삼성금융그룹(예정) 등 국내 대기업 본사 건물 다수

▣ 지하철 1호선.4호선.공항철도 및 향후 gtx 들어올 예정. 서울 가장 한복판에 위치한 교통요지 

▣ 서울 최중심지에 위치 & 외국인이 한국 방문시 가장 처음 접하는 곳

▣ 문제점.마이너스 요소

서울시 가장 한복판에 위치한 우수한 입지를 가졌으나 주변은 모두 빌라촌만 가득하고 노후화
▶ 지하를 최대한 개발해서 일본의 롯본기몰과 같은 거대한 상권이 합쳐진 주상복합 지역으로 개발하여 향후 외국인들이 한국에 방문했을때 필수코스로 방문할 랜드마크화 하는 방식으로 개발하는 것이 좋아보임 

▣ 고도제한. 구릉지로 인하여 일반분양 세대수를 빽빽하게 늘리기 힘들어 조합원 수익에 마이너스 요소

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▣ 투자 관심 포인트
▶ 남산 고도제한
- 남산 고도제한이라는 제한을 받아서, 아파트 높이를 마냥 높일 수 없음. 조합원 수익성에 상당한 제한을 줄 수 있음
- 약 33년만에 이 제한에 대해 완화할 방침을 서울시에서 발표 ->  완화 될 경우 향후 긍정적 요소
 
-최근 아래와 같이 남산주변의 고도제한이 완화되었음.
아래 두번째 사진의 노란색 동그라미 부분이
동후암 1구역인데 20~28m 정도로 다른 곳들에 비해 상대적으로 제한 고도가 낮은 걸 알 수 있다.
(다른 지역들은 32m, 36m, 40m 등)

이는 서울역에서 남산을 바라봤을 때 경관을 가린다는 것이 이유인데
높이 기준에 명확한 근거가 없으며, 서울시 주변의 다른 지역에 비해 동후암 1구역만 제한높이가 낮은 것은 불합리해보임
이 부분 관련하여 용산구에서 서울시에게 다른 주변지역들과 비슷한 정도로 완화해줄 것을 추진중

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 ▶  지하에 거대 복합쇼핑공간 조성필요
고도제한 등으로 인하여 아파트 높이를 마냥 가득채워서 올릴 수 없고, 그로인한 낮은 건폐율로 환경이 쾌적하다는 장점이 있음. 그러나 조합원 수익성만 놓고보면 재개발을 하는데 용적률을 꽉 채우질 못하니 일반분양 세대수가 낮아져 수익성이 낮아짐.

본 구역은 서울역과 도보5~7분 거리에 위치하는 지역임. 서울역이라는 상징적 공간의 최근접지인 것을 고려하여 지하 또는 지상 저층부를 거대한 종합상권 공간으로 꾸며서 이 부분에서 조합원 수익성을 극대화 할 필요가 있음.

만약 이 전략이 불가하다면, 서울 중심지에 위치한 낮은 용적률과 건폐율의 쾌적한 신축단지로 포인트를 잡아야함.
가장 비슷한 예시는 경희궁자이

https://n.news.naver.com/article/023/0003783329?cds=news_edit

34년만에 완공된 도쿄 초고층 아파트, 최고가 900억원 넘을듯

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23년8월 기준 동의율은 약 50% 정도인 상황